土地级别与基准地价更新项目评估

一、土地等级描述

  每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。

二、基准地价概念及重要性

  基准地价----是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。

三、土地级别及基准地价更新的必要性

  （1）基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

  （2）随着经济社会快速发展，城市化加快推进，土地价格有了不同程度的上升，部分区域地价变化比较大，原有的基准地价体系已与实际土地市场交易价格有很大差距，不能满足土地价格评估工作的实际需要，给地价管理工作带来困难。

  （3）由于以上原因，每个地方的国土资源部门会定期对国有建设用地使用权土地级别和基准地价进行调整工作。在调整工作中，根据经济社会发展和人口规模的扩大，综合分析影响城镇商业、住宅、工业等用地质量的各种经济、社会、自然因素，差异划分土地级别，并开展基准地价外业样点调查、内业地价评估。经过多次讨论修正和补充调查，报经上级审查批准后，形成新的基准地价。

四、土地评估公司在土地级别及基准地价更新项目中的具体工作

（1）根据相应城区社会经济自然概况和土地市场情况，分用途评定和调整基准地价更新范围的土地级别；

（2）分级别评测商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地七种类型的基准地价；

（3）建立城镇商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地七种类型的基准地价修正体系；

（4）制作土地级别图、基准地价图、主要商业街道的路线图；

（5）完成相应城区土地级别调整和基准地价更新工作报告和技术报告；

（6）编制相应城区基准地价平衡报告，协助完成上级主管部门对中心城区基准地价成果的验收，协助国土局完成相应市辖范围各县基准地价初检；

（7）完成相应城区基准地价备案系统。