房产土地评估

土地抵押价值评估

 河南越华会计事务所有限公司，位于河南省郑州市金水区农业路国际企业中心，具有省级资质，取得了土地估价业务评估机构资格。

土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。

土地出让底价组成

宗地出让的底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费两部分组成。

其中土地开发建设补偿费是固定费用，可以理解为之前征地过程中已经发生的各类费用的总和，而政府土地出让收益是动态的，由地价评审委员会审核、市国土局局长办公会审定的，会综合考虑区位因素、用地性质、开发强度、周边市场等多个因素，另外须注意的是，若地块规划有保障房，此部分不收取政府土地出让收益，地下可出让部分待设计方案经审批确定另行收取；地下非经营性用途建筑面积免收，若含经营性用途则需按照一定比例收取；还有，若土地出让后，经审定的规划设计面积超过出让时的要求，还需补交超出部分的政府土地出让收益。

土地转让评估程序

1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；

2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；

3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；

4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；

5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；

6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；

7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；

8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

土地转让评估程序

1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)；

2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；

3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；

4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；

5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；

6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；

7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；

8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

一、土地等级描述

  每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。

二、基准地价概念及重要性

  基准地价----是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。

三、土地级别及基准地价更新的必要性

  （1）基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

  （2）随着经济社会快速发展，城市化加快推进，土地价格有了不同程度的上升，部分区域地价变化比较大，原有的基准地价体系已与实际土地市场交易价格有很大差距，不能满足土地价格评估工作的实际需要，给地价管理工作带来困难。

  （3）由于以上原因，每个地方的国土资源部门会定期对国有建设用地使用权土地级别和基准地价进行调整工作。在调整工作中，根据经济社会发展和人口规模的扩大，综合分析影响城镇商业、住宅、工业等用地质量的各种经济、社会、自然因素，差异划分土地级别，并开展基准地价外业样点调查、内业地价评估。经过多次讨论修正和补充调查，报经上级审查批准后，形成新的基准地价。

四、土地评估公司在土地级别及基准地价更新项目中的具体工作

（1）根据相应城区社会经济自然概况和土地市场情况，分用途评定和调整基准地价更新范围的土地级别；

（2）分级别评测商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地七种类型的基准地价；

（3）建立城镇商服、工矿仓储、住宅、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地七种类型的基准地价修正体系；

（4）制作土地级别图、基准地价图、主要商业街道的路线图；

（5）完成相应城区土地级别调整和基准地价更新工作报告和技术报告；

（6）编制相应城区基准地价平衡报告，协助完成上级主管部门对中心城区基准地价成果的验收，协助国土局完成相应市辖范围各县基准地价初检；

（7）完成相应城区基准地价备案系统。

可行性研究报告内涵：可行性研究是建设项目立项、决策的主要依据。按照建设内容不同可行性研究可分为工业建设项目可行性研究、景区开发项目可行性研究、农业/种植业与养殖业项目可行性研究 、市政项目可行性研究、环保项目可行性研究、交通建设可行性研究、教育项目可行性研究等。

《土地项目可行性研究报告》主要从行业市场背景、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、人力定员、环境影响、资金筹措、财务能力等方面进行充分的论证和可行性研究，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。

《土地项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。

企业各种经济活动中房地产估价的类型：
分为房地产权属发生转移和房地产权属不发生转移两种类型。
（1）房地产权属发生转移
企业合资、合作、股份制改组、合并、分立等活动，均涉及房地产权属向新设立公司转移的行为；此外，企业的出售、兼并、破产清算，通常也伴随房地产权属的转移。
（2）房地产权属不发生转移
企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。