“新国五条”地方细则将密集亮相 调控或倚重税收信贷

国务院办公厅3月1日发布“新国五条”细则至今已有近一个月时间。按照细则的规定，各省会城市要制定新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。住建部官员在今年全国两会期间表示，地方版的调控细则将从3月底开始陆续出台。

最近两周，多个地方制定调控细则的征求意见稿并在小范围内征求意见。目前，多数地方的调控细则已成型，将在相关部门会签后发布。

例如，北京制定的细则征求意见稿主要对现有调控政策进行强化处理。北京对本市户籍单身人士购房做出规定，未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。对于备受社会关注的个人住房转让所得税征收问题，北京第一个出台细则，对商品房、自建住房、经济适用房和已购公有住房的房屋原值给出了具体计算细则。

南京市住建委网站挂出了市政府关于南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知。这份通知全文只有120个字，明确2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。除了房价控制目标以外，南京市住建委还针对“国五条”做了详细的“落地”解读，包括这一控制目标如何理解、如何进一步完善住房限购措施等，但20%个税未提及。这也被视为落实“国五条”的地方细则。

上海“国五条”细则3月30日晚间出炉，市场反应较为温和，之前传言甚广的限购升级政策并未出台，二套房贷首付调整只提出适时调整。不少专家认为，上海调控细则只是对“国五条”的重申，对市场不会造成明显影响，具体效果要看实际执行力度。不过调控政策留有后手，如果房价上涨过快，二套房贷等政策将会调整。此外，细则的发布会对新房市场产生一定影响，打击了部分开发商的涨价信心。

业内人士认为，随着月底政策窗口期的临近，二手房市场虽有所降温，但新房销售“日光”现象仍屡见不鲜，说明市场仍然存在恐慌情绪。根据国家统计局发布的数据，2月全国70个大中城市中房价环比上涨的城市增至66个。上述情况均可能促使地方细则加速出台。

权威人士表示，按照原计划，针对“新国五条”细则中的部分条款，国家相关部门可能会先行出台解释性文件，地方政府再据此推出细则。但在当前的形势下，不排除地方政府直接出台细则的可能性，有关部门则进行窗口指导。

多项调控措施将常态化

尽管“广东版”细则并未对二手房交易个税政策作出详细部署，但未来各城市的细则仍可能体现个税征收差别化的思路。

在“新国五条”的框架内，地方政府可能针对刚需制定保护性条款。其中，“二手房交易个人所得税按差价20%计征”的条款将可能对个人住房满5年且为唯一住房的情况予以免征。

即便如此，二手房交易个税征收的调整仍可能是“新国五条”对市场影响最大的措施。多数业内人士分析认为，如果该项措施随着各地的细则落地，未来二手房市场将大大降温，新房交易也将受到不小的影响。

更严格信贷政策的出炉也被业内认为是大概率事件。权威人士透露，北京等房地产热点城市可能提高二套房贷的首付比例并上浮贷款利率。

众多业内人士认为，作为调控楼市最有效的措施，信贷和税收政策将是本轮调控倚重的主要手段，未来也将走向常态化。

国土资源部副部长胡存智近日在出席2013中国发展高层论坛时表示，可考虑从第三套住房开始征收不动产调节税。中国证券报记者获悉，按照提高持有成本的思路，有关部门正在加紧研究有关房产税试点的相关方案。从中远期来看，房产税的征收范围将不断扩大，征收也将趋于常态化。